Sebagian besar sengketa renovasi bermula dari dokumen yang tidak dibaca dengan teliti di awal. Bukan karena pemilik rumah malas, tetapi karena tidak ada yang pernah menjelaskan apa saja yang seharusnya ada di dalamnya.
Berikut yang kami pakai sendiri sebagai patokan.
Lima hal yang harus ada
1. Volume per item, bukan satu angka gelondongan. Setiap baris harus punya satuan yang bisa diperiksa: meter persegi untuk keramik dan cat, meter lari untuk kusen dan plint, dan unit untuk sanitary. “Pekerjaan dapur — Rp45.000.000” bukan RAB. Itu penawaran.
2. Merek dan spesifikasi material. Keramik 60 x 60 berbeda harganya dua kali lipat tergantung merek dan kelasnya. Kalau mereknya tidak tertulis, Anda tidak punya dasar untuk protes ketika yang datang bukan yang Anda bayangkan.
3. Upah yang terpisah dari material. Bila upah dan material digabung dalam satu angka per item, Anda tidak bisa tahu apa yang terjadi ketika Anda mengganti spesifikasi material. Yang terpisah memudahkan negosiasi tanpa perlu menghitung ulang seluruh RAB.
4. Daftar yang tidak termasuk. Ini bagian yang paling sering hilang, dan paling sering menjadi sumber perselisihan. Peralatan dapur, penambahan daya listrik, pengurusan izin, perbaikan struktur yang baru ketahuan setelah dibongkar — semua itu harus tertulis sebagai tidak termasuk, bukan diasumsikan.
5. Cara menangani pekerjaan tambah dan kurang. Harus ada satu paragraf yang menjelaskan apa yang terjadi bila di lapangan ditemukan sesuatu yang menambah biaya. Yang benar: pekerjaan berhenti, temuan difoto dan dihitung, dan pekerjaan dilanjutkan setelah pemilik menyetujui. Yang tidak benar: “biaya tambahan akan diperhitungkan di akhir”.
Tiga tanda yang perlu ditanyakan ulang
RAB yang jauh lebih murah dari yang lain tanpa alasan yang bisa disebut. Selisih 10 sampai 15 persen wajar — beda margin, beda cara kerja. Selisih 40 persen hampir selalu berarti ada lingkup yang tidak dihitung, atau spesifikasi material yang jauh lebih rendah. Tanyakan barisnya satu per satu, jangan mengambil kesimpulan dari totalnya.
Tidak ada baris waterproofing pada pekerjaan kamar mandi. Ini item yang tidak terlihat setelah selesai, jadi paling sering dihilangkan untuk menekan angka. Akibatnya baru muncul satu sampai dua tahun kemudian, di dinding kamar sebelah.
Termin pertama lebih dari 30 persen. Uang muka dipakai untuk pengadaan material tahap pertama, dan pada hampir semua pekerjaan itu tidak sampai sepertiga nilai kontrak. Termin pertama yang besar memindahkan risiko dari kontraktor ke Anda.
Yang sebaiknya Anda lakukan sebelum tanda tangan
Bacalah bagian “tidak termasuk” lebih dulu, sebelum membaca angkanya. Bagian itu yang menentukan apakah total di bawah benar-benar total, atau baru sebagian.
Lalu ambil tiga item termahal di RAB dan tanyakan bagaimana volumenya dihitung. Jawaban yang bisa menyebut cara mengukurnya menunjukkan angkanya disusun. Jawaban yang berbunyi “itu sudah standar” menunjukkan angkanya diperkirakan.
Terakhir, minta satu revisi. Bukan untuk menawar, tetapi untuk melihat bagaimana kontraktornya menanggapi permintaan perubahan — karena selama pekerjaan berjalan, Anda akan meminta perubahan lagi.